4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研。他强调，要深入贯彻习近平总书记关于全方位扩大国内需求的重要指示精神，沉着冷静应对外部冲击带来的困难挑战，以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环，进一步释放我国超大规模市场的活力潜力。

房地产市场仍有很大发展空间，在更大力度促进消费、扩大内需的当下，促进住房消费将是关键着力点

李强总理本次明确提出“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间” ，强调房地产市场的发展潜力，进一步为房地产定调，提振市场信心。在当前更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环对的目标下，预计充分释放房地产的发展潜力将是关键着力点，更多配套政策落地仍存在较强预期。

从市场规模上看，2024年我国常住人口城镇化率67%，进城人口的住房需求仍在，改善性住房需求亦有较大空间，根据中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量预计约为50.6亿平方米（年均10亿平方米左右），考虑到保障房、长租公寓等方式可满足部分自住需求，以70%-80%的商品化比例测算，“十五五”时期全国商品住宅销售面积约35.4-40.5亿平方米，年均住宅销售面积约为7-8亿平米左右，由此推算，商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米。

更多支持收购存量商品房用作保障性住房的措施或已在路上

2024年以来，中央及监管部门落地多项支持收购存量商品房用作保障性住房的措施，保障性住房再贷款、专项债等资金支持先后落位，但当前在收购过程中仍存在多项卡点。本次李强总理进一步强调收购存量商品房用作保障性住房的重要性，也提出在落实好相关政策的同时，要及时研究推出新的支持措施，预计更多配套举措或已在路上，进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。

北京有望调减限制性政策，更好支持刚性和改善性住房需求

在促进住房消费的政策方面，本次李强总理在北京调研除了强调要“要深入推进城市更新，加力实施城中村和危旧房改造”外，也进一步强调“要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，一方面，2024年通州区发布了《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》征求意见的通知，预计在加力实施城中村和危旧房改造过程中，北京有望在更大范围支持房票安置，为市场释放新增住房需求；另一方面，在支持刚性和改善性住房需求上，北京仍有较大政策空间，短期优化调整相关政策存在预期，特别是调减限制性政策。

“好房子”建设是构建发展新模式的重点任务，配套政策有望进一步完善

今年“好房子”首次被写入两会《政府工作报告》，3月底，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯等具体内容，为“好房子”建设提供指导。“好房子”建设加速有利于带动改善性住房需求释放，未来各地有望进一步规范相关标准，更好地推动“好房子”建设。

整体来看，促进住房消费是2025年扩内需的关键内容，本次李强总理进一步强调房地产的发展潜力，提振了市场预期，也明确了促进住房消费的多项举措，未来政策有望加快落实，预计北京优化调整房地产政策的空间也将逐渐打开，促进房地产市场进一步修复，而北京市场修复也有望发挥示范效应，改善整体市场预期。（中指研究院政策研究总监陈文静）