在物业服务竞争日趋激烈的当下，万科物业以前沿技术为矛、精细化管理为盾，于业主“看不见的后台”构建起电梯安全防护体系，不仅将电梯年化困人率压降至0.029次/台·年（仅为国家标准的2%），更以“诊断式维保合同”推动行业成本模型重构。这套“技术+机制”的组合拳，正成为物企从成本中心转向价值中心的标杆样本。

5秒预警的“AI防线”

据悉，万科物业的电梯安全体系核心在于主动预防与瞬时响应的双重能力，一方面是

1. 全域感知网络
在电梯机房部署温度传感器、底坑安装水浸探测器，实时监测环境异常；轿厢AI摄像头可精准识别电动车入梯、人员困守等50余类风险，从识别到预警仅需5秒，较传统人工巡检效率提升360倍。当电动车进入轿厢，系统自动锁梯并播放劝阻语音，同步推送告警至物业工单系统，形成“识别-拦截-处置”闭环。

2. 预测性维护革命
通过物联网采集电梯运行数据、故障记录、部件磨损参数，生成“电梯健康度报告”，实现从“故障后维修”到“隐患先处置”的转变。例如钢丝绳临期自动触发更换工单，避免断股风险；机房加装空调时控装置维持26℃恒温，防止高温停梯。

3. 救援机制重构
困人事件发生时，轿厢传感器自动定位并同步信息至物业与维保人员，启动“15分钟响应”机制。2023年该系统处理困人工单160件，救援效率提升70%，12345电梯投诉量同比下降超60%。

技术成效对比：2021年部署AI系统后，万科电梯困人率从0.14次/台·年降至2023年0.029次/台·年，故障率下降57.1%，远优于行业水平。

刚性质检与周期管控

技术落地需配套严格的执行机制，万科通过双轨监督体系保障维保质量：

七级养护制度：建立日检、周检、半月检、月检、季检、半年检、年检的标准化流程，覆盖清洁润滑、安全测试等86项指标。维保供方每月需完成2次基础保养，物业工程人员同步抽检并收集业主反馈。

全流程数字化管控：通过远程视频巡检对维保过程100%质检，工单完成度直接关联供方付款。例如钢丝绳张力差需<5%，制动器间隙须≤0.7mm，参数超标将自动扣款。

专项治理常态化：成立“电梯不困人工作组”，针对地坎清洁、老化配件更新等九大环节攻坚。2021年启动钢丝绳专项治理后，临期更换率提升40%。

维保合同的“诊断式选聘”

万科在成本管理上的突破，在于以全生命周期视角重构维保合作模式。

对十年以上老旧电梯，采用覆盖接触器、继电器等易损件的“全包合同”，锁定长期成本。合同中嵌入故障率、救援响应时间等KPI，未达标可拒付维保款。

如何面对劣质合同陷阱？低价“清包工”合同看似节省年费，但模糊的配件责任导致单次维修费高达数千元。某项目因抱闸线圈损坏维保方拒赔，物业额外支出超万元。

从设备维护到资产保值

万科模式验证了物企后台能力的三大转型价值：

1. 风险可控化：AI预警使安全事故从“事后追责”转向“事前阻断”，社区保险赔付率下降；

2. 资产长效化：预防性维护延长电梯寿命3-5年，减少业主集资换梯压力；

3. 成本透明化：维保合同权责清单化，规避“低价中标、高价维修”的行业顽疾。

正如万科设施设备专家所言：“电梯困人率每降低0.01次，背后是1000次传感器校准、300份工单质检、20份健康报告迭代。”

物业管理的竞争已从“前台服务体验”深入至“后台技术基建”。万科物业以电梯为切口，通过物联感知神经、AI分析大脑、制度执行骨架的三维融合，不仅重塑社区安全底线，更推动行业从“人的经验依赖”迈向“数据驱动的精密运维”。这套体系正复制到消防、供水等设备房管理中，为物企开辟第二条增长曲线。